Piața imobiliară românească se află într-un moment critic. Prețurile locuințelor continuă să crească, chiriile ating maxime istorice, iar lipsa de reglementare urbanistică și profesională afectează încrederea în tranzacții.
Acest articol este o analiză prospectivă a pieței imobiliare din România în contextul președinției lui Nicușor Dan. Nu reprezintă o susținere electorală, ci o examinare documentată a 10 direcții-cheie, pe baza datelor economice și statistice, a politicilor publice enunțate și a trendurilor imobiliare actuale. Romencos.ro rămâne un spațiu de reflecție imobiliară, nu politică.
Atunci când Nicușor Dan va ajunge la Cotroceni, va moșteni un climat economic instabil. Amintim:
- Deficit bugetar estimat peste 9% din PIB, cel mai mare înregistrat de o țară din Uniunea Europeană
- Risc iminent de retrogradare la rating „junk”
- Fonduri PNRR suspendate din cauza nerespectării jaloanelor
- Acces dificil la finanțare externă – spreaduri mari și credibilitate scăzută
- Politici economice anticiclice ratate în ciclul din perioada 2019–2025
- BNR sub presiune între menținerea stabilității cursului leu-euro și relaxarea dobânzilor pentru stimularea cererii
- Evaziune estimată la peste 1 miliard €/an în tranzacții și construcții, potrivit Consiliul Fiscal
- +3% creștere a chiriilor în T1 2025 comparativ cu T1 2024 – https://romencos.ro/indicators
- -5% scădere a numărului de tranzacții în T1 2025 față de T1 2024 – https://romencos.ro/indicators
- +8,5% creștere a prețurilor locuințelor în T1 2025 raportat la T1 2024 (peste media UE) – https://romencos.ro/indicators
Acest cumul afectează direct credibilitatea macroeconomică, fluxurile europene de investiții, accesul la credite, apetitul investițional și stabilitatea prețurilor în imobiliare. Într-un asemenea scenariu, un lider politic cu profil tehnocrat și orientare europeană ar putea aduce un răgaz de încredere în ochii piețelor și ai partenerilor financiari internaționali.
Într-o perioadă marcată de criză fiscală, fonduri europene blocate și riscul retrogradării la junk, România se apropie de un moment electoral decisiv. În acest context tensionat, ne-am întrebat: cum ar putea arăta piața imobiliară cu Nicușor Dan președinte?
1. Intrăm în era imobiliarelor „mari”? Investiții instituționale și REIT-uri
Cum ar putea REIT-urile schimba piața imobiliară românească
- Sunt fonduri tranzacționate pe bursă, care dețin și gestionează portofolii de imobile generatoare de venit (birouri, locuințe, centre comerciale).
- Permit românilor să investească în imobiliare cu sume mici, dar și investitorilor străini să intre legal, transparent și optimizat fiscal în România.
- Pot crea un nou val de locuințe destinate exclusiv închirierii, gestionate profesional – ceea ce ar profesionaliza piața de chirii.
România este printre puținele țări din Uniunea Europeană fără REIT-uri funcționale. Aprobarea și stimularea acestora ar semnala un pas decisiv spre maturizarea pieței și profesionalizarea închirierilor. O direcție strategică promovată de Nicușor Dan este atragerea capitalului instituțional în sectorul imobiliar, prin reglementarea și stimularea REIT-urilor (Real Estate Investment Trusts) — vehicule de investiții colective care permit accesul pe piața imobiliară fără achiziție directă de proprietăți.
Impactul asupra chiriilor și pieței
- Pe termen scurt, REIT-urile pot duce la creșterea ofertei de locuințe închiriabile de calitate.
- Pe termen lung, creează o piață mai matură, cu chirie stabilă, contracte corecte și servicii de administrare profesionistă.
Sub un mandat prezidențial Nicușor Dan
- Este probabil să susțină cadrul legislativ care reglementează și promovează REIT-urile (proiect discutat deja în Parlament din anul 2023).
- Ar putea contribui, prin sprijin indirect și semnal politic, la creșterea lichidității pieței imobiliare și atragerea capitalului privat în construcția de locuințe, spitale, campusuri universitare.
2. Accesul la fonduri europene pentru infrastructură și locuințe
Suspendarea temporară a fondurilor PNRR este un risc real.
Sub un mandat prezidențial Nicușor Dan
- ar putea apărea mecanisme mixte REIT – fonduri UE pentru cartiere noi
- ar exista premise pentru recâștigarea încrederii Comisiei Europene
- pot fi reluate investiții în mobilitate urbană, locuințe sociale, regenerare urbană
3. Fiscalitate imobiliară. Presiune pe TVA și impozite
Pentru corectarea deficitului, sunt posibile măsuri fiscale cu impact imediat:
- TVA-ul de 5% pentru locuințe sub 120.000 euro – în pericol de creștere
- Impozite progresive pe proprietăți „inactive”
- Reformă în impozitarea tranzacțiilor și randamentelor imobiliare
Nicușor Dan susține echilibru bugetar prin legalitate și predictibilitate fiscală, ceea ce ar putea clarifica piața, dar și tensiona segmentele cu profit speculativ.
4. Piața chiriilor, între explozie și stabilizare
Media la nivel național a chiriilor a crescut în anul 2025 cu peste 3% raportat la anul 2024. Lipsa ofertei dedicate închirierii și migrația economică urbană sunt factorii majori.
Un președinte care susține REIT-uri și locuințe sociale poate stimula
- construirea de complexe rezidențiale exclusiv pentru închiriere
- închirierea reglementată, pe termen lung
- scăderea presiunii pe piața tinerilor și studenților
5. Urbanism predictibil – o marcă personală
Nicușor Dan este definit de lupta sa pentru urbanism legal. Ca președinte, ar putea:
- susține reforma PUG-urilor locale
- bloca PUZ-urile speculative
- încuraja principiul „infrastructură înainte de construcție”
Această viziune ar reduce riscurile juridice, ar proteja spațiile verzi, transportul public, transportul verde și ar profesionaliza dezvoltarea urbană.
6. Profesionalizarea pieței prin legea agentului imobiliar
În prezent, oricine poate fi oricând „agent imobiliar”. Rezultatul: evaziune, lipsă de încredere, servicii de calitate îndoielnică.
O lege modernă ar introduce:
- certificare profesională
- cod deontologic
- sancțiuni pentru abuzuri
- registru național al agenților activi
Sub un mandat Nicușor Dan, este foarte probabil ca această lege să fie susținută și aplicată riguros.
7. Stabilitate valutară și impactul asupra creditării
Un președinte pro-european poate calma piețele:
- reducerea presiunii pe cursul leu-euro
- stabilizarea dobânzilor la creditele ipotecare
- semnale bune către BNR, investitori și agenții de rating
Un climat politic coerent poate stimula indirect accesul populației la credit și planurile de achiziție de locuințe.
8. Combaterea evaziunii în tranzacții și construcții
Evaziunea fiscală în construcții este estimată la peste un miliard euro/an. Lipsa controalelor, subcontractări fictive și comisioane nedeclarate fac parte din această problemă.
Nicușor Dan ar putea susține:
- digitalizarea completă a ANCPI
- interconectarea bazelor de date fiscale și cadastrale
- controale automate și registru de contracte
Această direcție ar igieniza sectorul și ar crea condiții corecte pentru dezvoltatorii profesioniști.
9. Piața „Prima Casă” și accesul tinerilor – între stagnare și reformă
Un segment-cheie al pieței imobiliare este cel al achizițiilor realizate prin programe guvernamentale, în special „Noua Casă” (fostă Prima Casă). Acest mecanism a susținut cererea în rândul tinerilor, dar are limitări:
- A generat o artificializare a cererii în segmentul sub 120.000 euro
- A menținut o dependență ridicată de subvenții de stat
- A limitat adaptarea ofertei imobiliare la realități demografice și economice
Ce s-ar putea schimba sub un mandat Nicușor Dan:
- Posibilă reconfigurare a programului „Noua Casă” spre un sistem de garanții mai inteligent, bazat pe scoring, nu pe plafon
- Prioritizarea locuințelor accesibile prin stimulente fiscale pentru dezvoltatori care construiesc în regim de cost controlat
- Posibilă integrare a garanției de stat cu REIT-uri sau dezvoltatori acreditați, pentru a elimina riscurile de calitate scăzută
Sub o administrație Dan, piața pentru tineri ar putea trece de la o logică de „subvenție și plafon” la una de „accesibilitate și sustenabilitate reală”.
10. Cultura economică a legalității în construcții
Poate cel mai important efect pe termen lung: transformarea culturii economice din domeniul imobiliar.
Sub Nicușor Dan, este de așteptat:
- o cultură a contractelor, nu a relațiilor
- reducerea „șmecheriei urbanistice”
- creșterea vizibilă a standardelor de construcție și transparență
Concluzie: Un mandat prezidențial Nicușor Dan este un reset pentru piața imobiliară?
Într-un climat economic instabil și o piață marcată de abuzuri și volatilitate, un președinte preocupat de legalitate, fiscalitate echitabilă și profesionalizare ar putea aduce cel mai amplu reset al imobiliarelor românești din ultimii 35 de ani.
Nu fără costuri, dar cu beneficii sistemice pe termen lung: încredere, transparență și capital serios.
Tu ce crezi?
Este România pregătită pentru o piață imobiliară matură, reglementată și predictibilă?
Comentează mai jos și distribuie articolul dacă ți-a fost util!
One thought on “Cum va arăta piața imobiliară cu Nicușor Dan președinte? O analiză prospectivă pe 10 direcții-cheie”