Prima parte a anului 2026 confirmă una dintre cele mai interesante tendințe ale pieței imobiliare românești din ultimii ani. Concret activitatea de tranzacționare a încetinit, însă prețurile locuințelor au continuat să crească.
La prima vedere, fenomenul pare contradictoriu. În mod normal, o reducere a numărului de tranzacții este asociată cu o diminuare a cererii și, implicit, cu presiuni asupra prețurilor. Totuși, realitatea economică este mai complexă, iar piața rezidențială din România oferă un exemplu relevant despre modul în care cererea, oferta și creditarea interacționează.
Tranzacțiile încetinesc, dar interesul pentru locuințe rămâne ridicat
Indicatorii Romencos din primele luni ale anului 2026 indică o activitate de tranzacționare mai redusă comparativ cu perioada similară a anului precedent. În același timp, piața nu transmite semnale specifice unei prăbușiri a cererii.
Interesul pentru achiziția unei locuințe rămâne ridicat, însă accesul la finanțare este mai dificil decât în perioada caracterizată de dobânzi reduse și lichiditate abundentă.
Practic, există o diferență tot mai mare între persoanele care doresc să cumpere și persoanele care pot cumpăra în condițiile actuale de creditare.
Dobânzile și băncile au influențat mai mult piața decât dezvoltatorii
În ultimii ani, unul dintre cei mai importanți factori care au influențat piața imobiliară a fost politica monetară.
Inflația ridicată înregistrată la nivel european după pandemie și după șocurile energetice generate de conflictele geopolitice a determinat băncile centrale să adopte politici monetare restrictive.
Consecințele sunt vizibile:
- costuri mai mari ale finanțării;
- rate lunare mai ridicate;
- condiții mai stricte de creditare;
- reducerea cererii solvabile.
Mecanismul este simplu:
Atunci când dobânzile cresc, ratele lunare cresc.
Atunci când ratele cresc, capacitatea de împrumut scade.
Atunci când capacitatea de împrumut scade, numărul cumpărătorilor eligibili pentru credit se reduce.
Acesta este motivul pentru care numărul tranzacțiilor poate scădea chiar și într-o piață în care interesul pentru locuințe rămâne ridicat.
Oferta continuă să fie limitată
Dacă cererea solvabilă este afectată de dobânzi, de ce nu scad prețurile? Răspunsul se află în oferta disponibilă.
În ultimii ani, sectorul construcțiilor a fost influențat de:
- creșterea costurilor materialelor;
- majorarea costurilor cu forța de muncă;
- costuri de finanțare mai ridicate pentru dezvoltatori;
- incertitudini economice și geopolitice.
În consecință, ritmul de dezvoltare a unor proiecte rezidențiale a încetinit, iar oferta nouă nu a crescut suficient pentru a genera o presiune descendentă asupra prețurilor.
În multe orașe din România, inclusiv în centrele regionale importante, deficitul de locuințe moderne și bine amplasate continuă să susțină piața.
România în context european
Fenomenul nu este specific doar României.
În numeroase state europene, piața rezidențială se confruntă cu aceeași combinație de factori:
- dobânzi mai ridicate decât în perioada 2015-2021;
- deficit structural de locuințe;
- costuri ridicate de construire;
- cerere rezidențială încă activă.
Diferența este că intensitatea acestor fenomene variază de la o țară la alta.
În Europa Centrală și de Est, unde gradul de proprietate este ridicat și locuința reprezintă principalul activ al gospodăriilor, efectele asupra prețurilor sunt adesea mai reduse decât asupra volumului tranzacțiilor.
Astfel, piețele tind să reacționeze prin scăderea numărului de tranzacții înainte de a reacționa prin scăderea prețurilor.
O piață aflată în selecție
Datele din prima parte a anului 2026 nu indică o piață aflată în colaps și nici una aflată într-un nou boom imobiliar. Mai degrabă, am asistat la o piață în proces de selecție, cumpărătorii au analizat mai atent, bănci mai prudente, vânzătorii au negociat mai greu, iar timpul de expunere al proprietăților a crescut.
În schimb, proprietățile bine poziționate, cu documentație clară și prețuri realiste au continuat să atragă interes și să genereze tranzacții.
În concluzie, prima parte a anului 2026 ne-a decelat că piața imobiliară nu poate fi analizată doar prin prisma numărului de tranzacții, iar scăderea volumului de vânzări nu are o corelație puternică cu prețurile.
Atât timp cât oferta rămâne limitată, costurile de construire sunt ridicate, iar cererea rezidențială există, piața poate funcționa cu mai puține tranzacții și cu prețuri stabile sau chiar în creștere.
Acesta a fost unul dintre cele mai importante paradoxuri ale pieței imobiliare românești din anul 2026 și un motiv în plus pentru ca investitorii, cumpărătorii și profesioniștii din domeniu să privească dincolo de cifrele brute ale tranzacțiilor și să analizeze contextul economic în ansamblu.
